Bất động sản luôn là vùng đất màu mỡ cho các nhà đầu tư, đặc biệt là phân khúc đất nền. Tuy nhiên đây cũng chính là phân khúc có khá nhiều rủi ro, bởi vậy khi mua để đầu tư hay mua để ở thì người dân cũng cần biết để “né” những dự án sau:
Điều kiện pháp lý dự án: Đất nền doanh nghiệp + đất nền cá nhân
1. Đất nền của dự án ma
Mua bán đất nền không có thực để lừa tiền cọc của khách hàng hoặc táo tợn hơn là làm giả hồ sơ pháp lý, lừa luôn cả tiền khu đất đó.
Thủ đoạn ở đây được thực hiện bằng các phương thức như:
– Những người môi giới gọi điện thoại dụ dỗ khách hàng, mời khách đến địa điểm xem nền đất thực nhưng khi tra quy hoạch tại cơ quan hành chính của địa phương, khách mới phát hiện đó là đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào.
– Chào bán công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án… rất đẹp mắt để thu hút người mua. Thực chất đều là những thông tin tự họ “vẽ ra” chứ không có thực.
– Tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách hàng đến xem trực tiếp khu đất dự án, ở đó đã dàn sẵn cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo miềm tin đây là đất dự án thật.
– Làm giả giấy tờ pháp lý của khu đất, giấy tờ chấp thuận cấp phép dự án của chính quyền…
2. Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng
Mua đất, ký hợp đồng hợp pháp những mãi ko ra sổ được, lý do đơn giản là chủ đầu tư cắm đất trong ngân hàng , ko trả nợ được, người dân đã mua ko thể ra sổ hoặc không lên được đất thổ cư.
Tệ nhất là tình huống ngân hàng phát mãi, chủ đầu tư phá sản, người mua xem như mất trắng.
Chủ đầu tư mang đất dự án đã bán đi thế chấp ngân hàng
3. Đất nền rao bán giá rẻ hơn thị trường
Không ai cho không ai cái gì cả, đất bán giá rẻ hơn thị trường đều có lý do của nó. Phần lớn sẽ là những dự án có mập mờ về pháp lý, đất dính tranh chấp…
Nên với trường hợp này người mua cần kiểm tra một số nội dung sau:
– Đất đã ra sổ chưa?
– Với hợp đồng mua bán, cần rà soát kỹ để tránh các điều khoản bất lợi cho mình.
– Đối với tài sản đã thế chấp thì cần phải quan tâm xem đã được giải chấp chưa. …
4. Đất nền được phân lô khi chưa được cấp phép
Một số địa phương đã siết quy định phân lô bán nền nên rất nhiều dự án không hề được cấp phép vẫn đăng tin bán.
Nếu mua phải dạng đất nền này, người mua không thể ra sổ lẻ cho từng nền mình mua, dẫn đến cũng không xây dựng gì được, bán lại cũng khó vì ai cũng sẽ né những khu đất này.
Một vài chú ý khi mua đất dự án quy hoạch 1/500
Điều 72. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở
1. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:
a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có);
c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án.
2. Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.
Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
4. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của Nghị định này;
đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
5. Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật.
Trên đây là những điều cần biết khi mua đất mà bạn cần tham khảo, nếu còn thiếu sót điều gì xin vui lòng chia sẻ với chúng tôi. Xin chân thành cảm ơn
Theo thuvienphapluat và bổ sung video clip của VTV24
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét